改善型购房需求逐步得到释放

　　2007年9月，为稳定房地产市场，打击炒房行为，国家有关部门出台了二套房贷政策：“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍，贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。

　　可以说这一政策起到了“杀威棒”的作用，当时在各大城市兴风作浪的炒房客为之一紧，楼市蔓延的炒房风得到了较好的遏制。2007年12月，央行和银监会出台了二套房贷细则，提出“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。此后，国家有关部门又多次出台二套房贷政策，但变动都没有触动这一核心政策。

　　“实际上，国家的二套房贷政策构筑了一条‘防波堤’，将炒房客挡在了政策支持的范围以外。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，就中国地少人多、住房紧张的国情而言，确实不应该允许有大规模的炒房行为。

　　而在国家政策的支持下，自住型、改善型购房者的需求一般而言都能得到银行的支持。根据媒体的报道，目前北京、上海、深圳等地的银行对于自住型、改善型购房者购买二套房政策都比较“开放”：不必呆板地执行四成首付，可以享受利率7折优惠等。

　　“现在各家银行的二套房贷执行措施都不尽相同，但基本上都采取的是守住底线的原则。”一位银行业内人士表示，二套房贷政策可操作的空间比较大，比如“人均平均面积”如何计算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果银行认定客户违约赖账的风险不大，可能就比照首套房贷处理。

　　政策松绑会导致炒房客大规模入市？

　　近期，随着楼市调整的深入，以及国家政策的向好，久已“绝迹江湖”的炒房客群体有些蠢蠢欲动。根据某地产等中介反映，近期，深圳楼市看房人气骤升，成交量持续放大，回暖迹象明显，炒房客对楼市的信心也有所恢复，目前一、二手楼市均有不少炒房客活跃其中，有的炒房客又开始一次性购入十几套住房。

　　现阶段松绑二套房贷政策，会不会重新导致大量炒房客的出现，从而拉高房价？长期关注研究炒房客群体的深圳英联不动产董事长郭建波表示，确实存在这种可能，随着深圳房价不断下调，底部空间逐渐探明，目前炒房客的比例已经在30％至40％，而且以机构居多。开发商也出现了取消优惠、囤房，甚至是悄然涨价的趋势。如果在现阶段取消二套房贷政策，就可能吸引大量的炒房客“重出江湖”。

　　深圳的例子并非个别孤立现象。有报道称，3月初，百余名温州炒房团专程到重庆，参加地产商为其专门量身打造的“地产嘉年华”；此前也有媒体报道，很多地方出现了大量的团购现象，其中不乏炒房客的身影。

　　“目前很多城市房地产成交出现放大，主要是受国家政策的红利效应影响。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，政策的支持和房价的调整释放了压抑已久的刚性需求，是一些城市楼市回暖的主要原因，如果这个时候松绑二套房贷政策，有可能导致房价再度上涨，从而打破市场的脆弱平衡，让购房者再次陷入观望当中，这反而不利于楼市的复苏回暖。

　　楼市回暖不应简单寄望于政策

　　“现在看，二套房贷政策是张比较宽松的网。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，对于应该支持的自住型、改善型购房需求，国家的相关政策事实上已经放开，而在打击炒房风死灰复燃方面，也应该继续坚持。

　　高海燕认为，目前各地楼市出现的回暖行情主要是释放了自住型、改善型的置业需求，楼市要全面走向复苏和回暖，非常关键的是在今年上半年，第一轮由政策效应刺激的需求释放完毕后，有没有后续的需求衔接上。而这一方面要受制于购房者的信心，即他们口袋里是否有足够的钱，愿意出手购房；另一方面，也要看开发商的降价诚意，看他们是否愿意将房价降到购房者能够承担的范围以内。

　　更重要的是，楼市的发展与宏观经济走势有着密切关系。由于房地产是国民经济的支柱产业，对多项下游产业具有拉动牵引的作用，去年以来国家出台多项房地产调控政策，促使其复苏回暖。可以说，在政策的刺激下，一些城市楼市确实出现回暖迹象，但总体上来说，目前国内房地产市场仍然处于低迷调整期。

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1．2％，降幅比1月扩大0．3个百分点；环比下降0．2％。

　　“没有调整到位是不可能支持下一轮上升的。”深圳大学国际金融研究所所长国世平表示，就算现在有新的救市政策出来，楼市继续调整的格局仍不会改变，依据主要有三方面：供需不平衡，现在仍然是供大于求；目前的房价超出了支付能力以及整体经济走势尚不明朗。因此楼市回暖不应当简单寄望于某项政策。