买"点"省利息
    张小姐和男朋友准备年内结婚,需要购置婚房。近期,两人看中了一套总价180万元的房子,计算双方现有资金后,还需要贷款100万元,张小姐想将贷款年限定为30年。听说深圳发展银行最近推出了"点按揭"房贷新品,张小姐便前往一探究竟。

在深圳发展银行营业大厅里,前来咨询房贷按揭业务的张小姐一脸疑惑。事实上,在深圳发展银行于2009年3月16日面向全国推出"点按揭"房贷产品之前,世界上除了美国外,没有一个国家使用点数。

那么,到底什么是"点"呢?深发展个贷客户经理为张小姐解答:"点"表示借款人在贷款时预先付给银行的费用,以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款,1个点表示需要支付1万元的费用。

其实,所谓"点按揭",就是深发展为个人客户提供的一款通过预先支付一定费用,从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个"点"即是贷款金额的1%,客户通过支付一个或多个"点"的费用,可以使贷款利率降低,进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。其专门适用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押贷款业务。

听完深发展个贷客户经理关于"点"的解释,开始感兴趣的张小姐提出了更为具体的问题。客户经理告诉张小姐,深发展"点按揭"房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款,量身定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。

客户经理还为张小姐算了一笔账,倘若不办理点按揭,按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算,张小姐一共需要支付75万元利息;而办理点按揭业务,张小姐只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点,就可以享受3.78%的超低利率,总共节省7.8万元,省息高达10%。经过一番计算和考虑,张小姐最终选择了"点按揭"贷款。

"花1.5万元就能省7.8万元的房贷,对贷款人来说节约了支出,帮助我们实现买房计划,非常好!"张小姐兴奋地表示。

点评:不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品,深发展的"点按揭"直接为客户降低了利率。就目标客户群体来说,这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果。如果客户打算只贷2或3年,则意义不大;买点平均成本大约在四、五年左右,而且贷款时间越长,利息节省越多。

受全球金融风暴的影响,国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低,该产品对面临房价高、供款压力大的新购房者具有非常实际的意义。

专业人士认为,"点按揭"对房地产市场的复苏,所起作用也是非常正面的;它可以成为房地产开发商、房产出售人帮助购房人支付"点按揭"费用来实现购房人降低利息支出,放大节省购房费用,从而提高交易成功率,实现买卖双方共赢的有力武器。

延迟还本减压力
    金融危机已经影响到了一些人的生活质量,在外企担任中层职位的吴先生就是其中之一。去年年底,吴先生为父母在上海购买了一套住房,贷款100万元,期限20年。然而,贷款发放不久,吴先生所在的单位便减薪,不但薪水出现一定比例缩水,连年终奖也大幅减少。

考虑到日常开销等因素,吴先生希望能够有一款房贷产品切切实实为自己减轻还款压力,熬过这段"最坏的时光"。此时,朋友向他推荐了兴业银行上海分行的"随薪供"产品。

兴业银行上海分行工作人员告诉吴先生,对于他这笔金额100万元,期限20年的按揭贷款,如果贷款年利率基准下浮15%(即5.049%,假设该利率保持不变):如果选择等额本金还款法,首月需归还贷款本金4166.67元,贷款利息4207.50元,本息合计8374.17元,次月需归还贷款本息8356.64元,之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择"随薪供",按三年固定期限,第四年起按照等额本金计算,客户前三年每月只需归还利息4207.50元,第四年起首月需归还贷款本金4901.96元,贷款利息4207.50元,之后每月还款金额逐月递减20.63元。

通过对比可以看到,选择前三年只还息不还本的"随薪供",吴先生前三年还款压力明显减轻,与选择单纯的等额本金还款法相比,每月还款金额平均减少约3860元。

如今,已经成功申请"随薪供"的吴先生还款压力大大减轻,他更是认为该款产品简直就是为饱受减薪困扰的还贷人度身定制,并笑称:"三年后,金融危机总应该过去了吧!"

点评:金融危机发生之后,一些企业受国内外宏观经济形势所迫,生产受到一定影响,于是缩减经营成本,致使不少人面临减薪、失业风险,经济承受能力发生了较大变化。对于遭遇这种情况的贷款人而言,原来可能是银行的优质客户,却因为收入突然减少而面临短期内无法还钱的窘境。在这种情况下,银行推出针对该人群的创新房贷产品,通过本金缓供的方式,给贷款人一个喘息的机会,帮助他们度过最困难的时期。今后,这部分人仍将成为银行的忠实客户。