家住城西的徐鹏由于工作调动的缘故，急需在城东购买一套工作时居住的住房，不过由于京城房价不断攀升，近日银行又提高了再购房的贷款门槛，为了能用最划算的方式买到最称心的住房，徐鹏找到了房产顾问进行咨询时，理财师建议他选择“以租养贷”的购房形式。

　　以租养贷 先算首付比重

　　在北京有很多与徐鹏类似的购房者，无论是要解决子女的上学问题还是出自自身需要，他们都有着极为迫切的购房需求。

　　一般来说，这一类人手中都会握有一定的资产，第二套房贷首付的提高对他们的影响并不明显。因此，这类人群采用以租养贷的方式来进行二次置业最为适宜。

　　不过由于目前规定，第二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，因此对这些选择以租养贷的人来说，为了尽量平衡现有资产，完全实现租金和月供的对冲，最好能尽量提高首付金额。

　　按照目前北京租房一般行情计算，我们将第一套房的租金定为每月2000～3000元，为保障购房人的租金有效对冲第二套房的月还款额，第二套房的10年期贷款本金应该在25万～35万元。按照当前二手房60万～70万元的主流成交总价来计算，以租养贷的人们只有在购买新房时将首付提至5～6成，才可以实现租金与月供刚好对冲。

　　特色产品帮你降低成本

　　选定了购房策略，下一步我们需要考虑的就是选择什么样的按揭产品能确保我们在加息通道内，实现绝对省息的目的。

　　虽然光大银行对于第二套房已经停办了“固定利率贷款”，但是该行的“随心还”可以帮投资者起到降低还贷成本的目的。“随心贷”就像一个圆规，以贷款人的住房或商用房抵押为圆心，将该房屋价值作为半径画圆，在银行授信额度覆盖的范围内，贷款人可以向银行申请多种用途的个人贷款。根据评估价，借款人最高可以获得住房价值80%的贷款额度。

　　花旗银行的转加按揭贷款最大的特点是，当客户申请加按揭的时候，可坐享物业升值优势，获享更多灵活资金。如客户现有的房贷为人民币贷款，则可申请延长贷款期限，最长可达25年，减少每月还款压力，增加每月现金流；当客户申请转按揭时，如现有的房贷为非人民币贷款，将之转到花旗银行将享受更为优惠的房贷利率。

　　除了以上两种产品之外，深圳发展银行推出“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。也就是说，“供楼族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，充分实现节省月供。

　　提前还贷要提前15天预约

　　在选对适合自己的按揭产品进行贷款时，一旦我们发现自己有能力提前还贷，为规避利率风险，我们还是应该尽早将房款还清。

　　不过由于多家银行对提前还贷的客户一般采用预约机制，因此想要提前还贷，动手必须要早。

　　中国银行需要提前15个工作日预约，并且要贷款一年以上才可以提前还贷；工商银行和农业银行都需要提前1个月进行预约。

　　银行人士也提醒贷款人，提前还贷必须到贷款相关的经办行办理，所以提前还贷前最好咨询经办行具体办理流程及相关规定。目前，办理提前还贷基本需要携带身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等资料，到贷款经办银行办理新预约。