“二套房”标准可以参考具体规定还须等细则

　　如何认定“改善型普通自住房”，成为新政策落实到位的关注点。

　　值得注意的是，对于“改善型普通自住房”，被加上了三个限制：一是改善型、二是普通住房、三是自住。其中普通住房比较容易理解，但分析人士称，改善型和自住的概念很模糊且较难判断，预计央行和地方政府会在日后明确细则或根据各地情况灵活掌握。

　　据“东方证券”测算，相比严格的二套房政策限制，新政策会明显降低改善型普通自住房的购买成本，因为之前购买第二套房产应按照基准利率上浮10%，总额100万元且首付比例30%情况下即每月要还款5950元，如果能够按新标准执行，则月供降为4709元，下调幅度为21%.

　　也有市场人士称，“改善型普通自住房”的认定标准有待确定，不过，第二套住房的认定标准值得参考。

　　根据央行和银监会去年12月的通知，各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策，即应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　因此，有专家称，“改善型普通自住房”也将会以家庭为单位、人均住房面积等指标来考虑认定标准。“东方证券”就认为，这是二套房贷政策的变相松动。

　　未还完的贷款利率降不降？

　　中国人民银行新闻发言人就相关问题接受了记者采访。对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　签了认购书还未签合同能否赶得上优惠？

　　另外，优惠政策的实施时间如何界定。比如有个购房者，现在刚刚签了认购书，但是还没有正式签订合同，那么，他的契税能否享受1%？如果合同已经签了，但是还没有办理按揭，还能不能享受贷款利率以及住房公积金贷款利率下调的利好？

　　据介绍，这要按购房人向银行提交的按揭书申请日期来定。如果还没有递交，应该可以享受新政策。不过，现在就是缺少一个细则，所以很多政策在操作上还存在问题。

　　贴士“月供不得高于月收入50%”政策不变

　　人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变。

　　也就是说，即使凑够了二成的首期，但如果还贷压力过大，也不一定贷得到款来买房。

　　二手房受益暂不大
　　
　　记者昨日走访广州二手楼市发现，中介门店普遍冷清。在五羊新城东达地产，中介黄凡华告诉记者，救市政策的效果现在还难以体现，估计对二手中介没有多大利好。

　　与仅仅代理二手房地产中介公司不同，一些参与一二手联动的中介公司表示，出台的政策能够提高成交量。满堂红置业广州大道分店营业主任林虹表示，该店现在代理海珠区一个一手楼盘，降低契税和首房首付可以相应降低购家的交易成本，可以有效释放购买需求，进而提升成交量。

　　记者从满堂红、中原地产等公司了解到，目前二手房交易中所需的税费较大，其中，五年以内的二手房在交易时，需要交纳5.5%的营业税，1.5%的契税，2%的个人所得税，其他如印花税、办证费等与其他房屋相同。以60万元的房屋为例，调税前的税费支出约为5.4万元。这样，契税调为1%之后，税费支出为5.1万元，仅仅减少了3000元。

　　满堂红市场研究部经理周峰表示，目前二手房市场交易冷清，其中一个原因就是交易的税费较高，市场上超过八成的交易都是楼龄超过8年以上、房产证过五年的二手房，不少房产证五年以内的房子，由于买方不愿意负担太高的税费，而处于交易停滞的状态。

　　购房建议
　　
　　不妨伺机出手小心问题楼盘

　　对于新政对未来楼价的影响，广州雅居乐的负责人表示，新政对未来楼市主要还是起稳定作用，虽然不排除可能会有开发商趁市场信心重燃，进行降价促销，但是可以预见的是，未来广州的楼价将进入触底的过程，首次置业的买家不妨伺机出手。

　　新城市投资控股集团董事长曹志伟则特别提醒，在此时购房，尤其要考虑发展商目前的资金财务状况，不要购买可能烂尾或有问题的楼盘。1997年金融风暴后，抄底投资的部分人至今仍陷于烂尾楼未能解套。