用张先生的话说，“买房难，最难看楼盘。”一个半月的奔波下来，圆滚富态的张先生整整瘦了一圈。原以为圈定了楼盘可以松口气，转头看到爱人依然愁眉不展。下一步就要掏腰包了，人家说外资银行房贷很不错，可我总觉得还是中资银行心里踏实，你说咱到底找哪家好？这房子可以不买，让老婆大人不开心却不成，由不得张先生又打起了十二分的精神。可巧这天遇到了在某理财中心工作的许先生。老同学相询，许先生自然知无不言，意兴盎然。

　　外币房贷有看点 基本面与中资银行相同

　　“外资银行在我国开展人民币房屋贷款业务到今年四月只有一年，短期内无法动摇中资银行的垄断地位，但已经带来了深远的影响。”许先生开门见山介绍道。

　　在目前国内的房屋贷款市场布局中，建、工、中、农等四大国有银行占据了70%以上的市场份额。中信、光大、民生、交通、招商、深发展等12家股份制商业银行的房屋贷款也各具特色，拥有一定的市场规模。在外资银行方面，已经获准开展人民币房贷业务的主要有东亚银行、汇丰银行、渣打银行和花旗银行等4家。

　　包括上述4家外资银行在内，在华外资银行还可以提供美元、港币、新加坡元等外币房贷。如果运用得当，申请外币房贷的客户可以享受到中外币种利差和人民币升值的双重优惠。以去年7月德意志银行推出的创新日元按揭贷款为例，因为当时日元基准利率在全球主要经济国家中最低，直接导致日元按揭房贷的利率（当时最低2.50%）低于人民币按揭房贷的利率（当时最低6.12%），用日元计息的房贷大为减少；人民币升值，将来用日元偿还贷款时在外汇市场用人民币换取日元所用的金额也会减少很多。但是外币房贷的发放对象仅限于外籍人士、港澳台居民及获得永久海外居留权的中国公民，内地普通居民只能申请人民币房贷。

　　许先生进一步解释道：“但在贷款利率、贷款成数和贷款年限等基本面上，中外资银行不会存在大的差异，没有打价格战。”

　　比如说申请第一套房贷款的客户，执行首付款比例至少3成，贷款利率在基准利率基础上下浮15%；申请第二套房贷款的客户，执行首付款比例至少4成，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。中外资银行基本都会遵照央行要求的上述标准执行。在贷款年限上，迫于竞争压力，中资银行也采用了外资银行的优惠标准，如把一手房的贷款年限延长到了30年。并且在今年3月底，汇丰、渣打等外资银行已加入央行征信系统，这意味着在第二套房界定等方面，内外资银行将实施同样的标准。

　　服务挂钩理财 产品还需细选

　　外资银行在各个环节都会有专门的理财顾问提供专人服务。以渣打银行为例，在申请房贷前，理财顾问会跟客户进行沟通，询问现金流，了解偿还能力、计算负债比，再结合个人需求、人生目标等因素，提出最适合个人的贷款方案。外资银行在为贷款人定制房款品种时，还能将按揭贷款与理财等服务结合起来，如汇丰银行规定，已是理财客户的贷款人将自动升级为VIP客户，可获得额外服务。选择外资银行办理房贷业务，在项目的细节方面也有灵活性，比如东亚银行虽然主体上推荐使用等额本金的还款方式，但也可以根据客户需求采用其他形式。外资银行还安排律师行、房产评估行、公证处、保险公司等为贷款人提供全面的第三方服务。

　　除了服务，相比中资银行，外资银行房产信贷产品更加灵活多样，如花旗银行的优智房贷和汇丰银行的固定利率按揭贷款等。

　　而渣打银行首家推出的无抵押无担保贷款??现贷派产品，许先生认为可以用于结婚、装修、旅游和购置家电等个人消费方面，不宜用于房贷、汽车等大宗长期消费上。主要原因有两个：一是贷款年限的限制，现贷派产品最长贷款年限仅为4年，二是高风险意味着高利率，现贷派产品的利率高达7.9%~9.9%，高出同期央行基准利率一个百分点以上。

　　人脉网点待拓展 门槛高暂难普及

　　许先生认为，网络渠道天然不足和自定的房贷门槛偏高，是外资银行的两大主要劣势。这源于我国金融市场放开前国有银行的垄断地位。

　　俗话说，罗马不是一天建成的。网点少，起点高，在整个营销网络的建立以及上下游资源的整合上，外资银行与中资银行相比处于劣势。比如在我国规模最大的外资银行??汇丰银行，服务网点也只有60多个，而东亚银行有47个，汇丰银行为30个，花旗银行仅为24个，众多的中小城市根本没有网点来开展相关业务。而且，目前我国个人房贷市场采用的是封闭式房贷业务。人们在买房的时候，通常先确定了楼盘再来选择银行，而不是根据银行来确定楼盘。对于特定楼盘的客户来说，可以进行房贷的银行是早已指定的几个，条款优惠、服务良好的银行未必能够进入。实际上，银行与房地产开发商往往采取了开发贷款与个人房贷“联合捆绑”的方式进行“合作”，而其他银行的进入需要相当的人脉资源。

　　由于外资银行的房贷业务目前主要集中在高端市场，致使门槛看起来偏高。外资银行推出的房贷项目大都集中于别墅、豪宅，楼盘均价不低于2万元/平方米，对年薪低于10万的人群来说，基本无法承受如此高额的房价。花旗银行和渣打银行的最低贷款额度均为20万元，汇丰银行和东亚银行虽然声称对个人收入没有具体的硬性规定，但最低贷款额度不低于20万元事实上成为隐性门槛。

　　综合审批效率不逊色

　　关于贷款申批环节的效率，许先生承认，可能不同的人会有不同的认知。在许先生看来，房贷审批可以分为两个关联环节，一是申请，二是批准。在申请环节，外资银行对客户所提供材料的要求较高，而有些材料的留备并不符合中国人的习惯，如上一年度的税单等，因此在这个环节可能比中资银行要花费更多的时间。但是进入批准环节后，通常认为外资银行的效率更高。至于综合效率如何，许先生认为中外资银行之间的差别不大，要针对个案进行判断。“你会因为多等了三两天而改换其他银行吗？”许先生笑着问。

　　许先生认为：“中资银行在中低端住房贷款业务上拥有绝对的网络和资源优势，这种优势在短期内难以动摇；而在高档住宅和别墅房贷业务上，外资银行依托其产品和服务优势展开激烈竞争。”他拍了拍张先生的肩膀最后说，“这只是个大致方向。其实在你选定楼盘的时候，这个方向就确定下来了，而且可供选择的银行已经很少。至于具体选择哪家银行，需要根据个人的经济状况和银行能够提供的产品来分析。”