各种房贷还法让你诀别房奴苦旅（2）-商学院-中国创业投资网

各种房贷还法让你诀别房奴苦旅（2）
zt.wineast.com 发布时间：2010-12-17 15:12:00
作者：佚名文章录入：网友(hjjbaby)

　　个人贷款分段还款法指办理了个人住房商业贷款的客户，可以根据自己的经济能力和资金规划选择最多分5个阶段来偿还贷款，从而合理安排资金使用。这种分阶段还款的做法，借款客户可以自主选择在每一阶段还款的本金和还款期限，既可以选择在还款初期少偿还贷款本金，也可以选择多偿还贷款本金。

　　“组合还款法”浦⒄挂锌⒘硕嘌曰箍罘绞剑鋈丝突Э梢越钅晗薹治疃?个还款周期，在不同的还款期，选择不同的还款方式。真正做到按揭客户在申请住房贷款时，客户可以结合当前的经济实力、还款能力，同时对自己未来的收入及支出作出预测。收入趋势的预期时预测的核心，可以从自己的年龄、学历、所从事职业的行业前景、单位性质等因素进行分析。兼顾了人生不同各个阶段的收入及支出，充分节省利息支出。

　　收入逐渐增高的人员可以早日圆梦，收入可能减少的客户也能做到未雨绸缪，而收入水平有高低起伏的客户来说，这种还款方式，能助其实现财务自由。

　　案例1：李小姐今年27岁，与未婚夫共同购置住房。她向银行贷款50万元，期限30年。两人目前每月收入总共为6000元，考虑到交房后要装修、结婚，因此前两年还款压力较大。小两口计划结婚后一年就生孩子，他们希望能在小孩念到高中及大学时能预留出一部分教育支出。李小姐预计自己55周岁退休，希望退休后无明显还款压力。为她提供的组合还款方案为：第一阶段(2年)固定本金800元/月；第二阶段(13年)固定本金1200元/月；第三阶段固定本金(7年)3000元/月；第四阶段固定本金(8年)433.33元/月。

　　与等额本息还款法每月还款3272.96元相比，李小姐退休后每月还款减少了2000多元，通过组合还款方式，李小姐30年的还款额度与自己生活安排非常吻合。

　　案例2：张先生今年45岁，家庭月收入为8500元，预计夫妻俩十年后退休，月收入会下降至4000元左右。张先生购买了一套高层住宅，他需要贷款50万元，期限20年。为其设计了如下还款方案：第一阶段(10年)采用等额本金方式，首月还款4933.33元；第二阶段(10年)等额本息方式，2882.14元/月。

　　与等额本息还款法每月还款3828.62元相比，第二阶段张先生每月要少还款946.48元。通过组合还款法，张先生在晚年可以轻松享受生活的乐趣。同时通过还款额的调整，张先生在整个贷款期少支付近6万元的利息。

　　该还款方式的优势在于：充分考虑借款人退休前后的收入变化；在职期间可增加还款金额，退休后缓解还款压力，安享晚年；可节省利息支出。

　　该种方案适用于：40周岁以上，有稳定职业及收入的人群和退休后可享受养老保险的人群。

　　贷款合力出家庭牌

　　在贷款人数上做文章的银行业不少。建行有“合力贷”贷款方式，个人收入购房、贷款有困难的家庭可以选择全家合力、共同贷款。农业银行推出父母可与子女一起接力偿还住房贷款的方案——个人住房接力贷款，指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品，对于已婚子女，其配偶也可作为共同借款人。

　　产品融合打组合拳

　　也有不少银行将几个产品或服务融合在一起，打出组合拳。

　　“同名转按+循环额度贷款”组合贷款产品，同名转按揭贷款是指客户在其他商业银行办理的个人住房按揭贷款尚未结清时，通过转按揭或其他方式结清原贷款，并将原贷款所购房产抵押给招商银行，申请招商银行贷款。该产品将一次性购房按揭贷款变成了可多次使用的住房贷款额度，不仅能保持原按揭继续归还的需要，更为以后的融资提供了便捷的渠道。

　　案例：2003年，朱女士购买了一套价值80万的房产，向X商业银行申请了56万的个人住房商业贷款。2006年楼市上涨，朱女士的贷款余额还剩40万，该房产升值至100万朱女士向招商银行申请了同名转按贷款，招商银行为朱女士重新审核房产价值，向其发放了70万的贷款，朱女士不仅偿还了原有的40万贷款，还利用剩余的30万购买了新的房产——不必卖房，即让您的房产实现的真正升值。

　　增值服务优惠缤纷

　　利率是房带优惠的根本，存抵贷业务为贷款人提供在贷款同时，享受理财收益，让闲散资金充分发挥节息功能。另一种“组合利率贷款”产品，在变动的利率环境下，客户可以选择固定利率与浮动利率的多元化组合利率产品，从而锁定利息支出，应对利率风险。

　　宽限期是银行房贷优惠常用招，其中工行为部分个人经营贷款借款人提供最长达12个月的宽限期，宽限期内只需支付利息，无须归还贷款本金，待宽限期结束后再恢复正常还款方式。

　　免保险、免公证、免律师见证等通过优化贷款办理环节给消费者优惠已不稀奇，减免贷款可能发生的评估费、保险费、相关手续费等也很多见了，比较受贷款人欢迎的是银行对其满意定贷款额度就赠送理财账户、信用卡金卡、钻石卡等或U盾等奖品。

　　除以上几点，安全也是银行推荐房贷服务进行时所强调的亮点。不少银行提供资金监管服务。以银行作交易平台，买方可放心得到房产权证，卖方可安心得到卖房款。另有银行进行透明化操作，让客户及时了解贷款审批发放的进程。

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