一、 区域选择

1、 应接近公司现有业务区域。

2、 虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为主的地区。

3、 人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小 城市 密集，城乡一体化发展的区域。

4、 城市 间交通便利，有高速公路相联系。

5、 城市 分布呈面状，尽量避免线状分布。

6、 城市 间相互距离不超过三个小时车程。

7、 在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心，或有中心城市 为依托距离中心 城市 不超过三个小时车程。

8、 中等收入水平的居民月收入应在1000元以上。

9、 区域内商业态以百货同业为主，全社会超市业销售总额占全社会商品零售总额不超过8%。

10、 市场结构接近完全竞争市场，规模最大的前四位零售企业的市场份额不超过15%。

二、 城市 选择

1、 在所选区域内人口规模在50万人以上，人口分布较为集中，小城镇发达。

2、 中等水平的居民月收入应在1000元以上。

3、 政策环境良好，地方**对http://www.ls.wineast.com/' class='aw' target='_blank'>连锁零售商业持支持态度，有政策优惠。

4、 商业业态以传统百货为主，无或少超市类商场和公司。

5、 城市 居住密度高。

6、 城市 基础设施完善。

7、 城市新开发住宅增长快， 城市 环境质量高。

三、 商 圈

1、 位置

（1） 在大中城市商圈应位于 城市 中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区。

（2） 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入。

（3） 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近 城市 中心或次级中心。

（4） 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑 等 城市 景观无破旧感，公共设施完好，齐全。

（5） 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库。

（6） 所在区域不属于 城市 衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势。

（7） 所在区域无 城市 拆迁、改造 规划 。

2、 目标消费者特征及行为描述

（1） 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。

（2） 居民收入水平应在当地中等偏上，以http://zt.wineast.com/11/11_111_1.shtml' class='aw' target='_blank'>公务员、公司职员、工人和商人为主。

（3） 高中以上文化水平的居民应占大部份。

（4） 人均商品性消费支出应在每月300元以上。

（5） 人均月收入应在1000元以上。

（6） 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。

（7） 购物频率在每周2至3次左右。

（8） 对价格不是太敏感，但仍视为选择 商店 的重要因素。

（9） 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。

3、 消费者诉求重点

（1） 家庭日常http://zt.wineast.com/' class='aw' target='_blank'>食品和用品均基本齐全。

（2） 价格适度低。

（3） 相对便利。

（4） 品质保证。

4、 综超的市场定位（商场提供的核心价值或在消费者心中的形象）

（1） 能独立成为居住区的服务中心地。

（2） 相对便利的购物场所。

（3） 提供较为齐全的品类。

（4） 居民至少一周要光顾一次，提供每天至二个最多三个月就需购卖的商品。

（5） 适度低价、商品较齐备、商品档次中档、购物环境舒适、亲切。

（6） 居住区内最大、最有影响的 商店 。

（7） 社区居民购物、休闲、社交的中心。

5、 人口规模

商圈人口规模应不低人5万人，应在5至10万之间。视所开设的卖场面积大小而定，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例。

6、 人口分布

商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主。

7、 业态

商圈内以传统业态，如小杂货店、副http://zt.wineast.com/' class='aw' target='_blank'>食品 商店 、小摊、菜市场为主要业态，无超市等新兴业态的商场。

8、 形状

（1） 商圈的形状以接近园形的不规则多边形为**，尽量避免狭长状、条带状的商圈。

（2） 商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈。

（3） 商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地。

四、 商场位置

（1） 商场位置应接近于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上。

（2） 商场位置应位于至少两条小区干道及以上道路的交叉或距交叉口4 分钟步行距离内。

（3） 商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场。

（4） 商场周围2公里内没有营业面积与拟开商场相同的同业态商场。

（5） 商场周围3公里内没有大型超市、购物中心。

（6） 商场周围50至100米范围内最好有银行、娱乐、http://zt.wineast.com/' class='aw' target='_blank'>餐饮等与拟开商场在功能上互补的商业设施。

（7） 备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过。

（8） 在特大型 城市 中可选择在购物中心内部。